Ist jemand rechtlich versiert in Bezug auf Bauvorhaben??

[Coopex]

***Mist***!
Nachdem ich eine halbe Seite geschrieben habe war alles weg.
Also nochmal:
Ich versuche einfach mal die Rahmenbedingungen und Probleme darzulegen die sich bis jetzt stellen:
Wir würden auf einem gekauften Grundstück angrenzend an unser Grundstück gerne mehrere Garagen bzw. eine Halle bauen - das war der ursprüngliche Plan. Nun sind wir - wegen der Unterschriften wegen Grenzbebauung etc. - auf eine alternative Möglichkeit gekommen:
Eine "unterkellerte" Reihengarage.
Um nicht lange erklären zu müssen anbei eine Skizze wohin die Reise gehen soll (nicht lachen!):


Problem Nr. 1 das nun aufgetaucht ist: §34 BauGB.
Ich will es so formulieren:
Das Bauwerk möchte sich gerne in die nähere umgebende Bebauung einfügen(?!)
Will heißen: Nach Rücksprache mit dem Bauamt sind die von einer Reihengaragenanlage nicht so begeistert weil rundherum eigentlich nur Wohnhäuser und keine Garagen sind. (Die Frage ist aber: Auf dem Plan, von oben gesehen, haben die Recht. Aber in der Realität würde man von den Garagen nichts sehen weil vorne eine 2m hohe Mauer ist und außenrum alles zugebaut ist!)

Nun zu der ersten Frage:
Gibt es irgendwelche Argumente mit denen man denen das so erklären kann dass die das verstehen? Oder hat man bei unserer deutschen Behörde keine Chance wenn die das auf dem Lageplan (von oben) so sehen?
Zweite Frage:
Wenn man nur den unterirdischen Teil betrachtet dann bedarf das natürlich auch eines Bauantrages.
Wenn man oberirdisch bis 50m² brutto Grundfläche Garagen baut sind die genehmigungsfrei. Könnte man nur den unterirdischen Teil als Bauvorhanden durch die Behörde prügeln und danach einfach ein paar genehmigungsfreie Garagen drauf stellen? So als "hintenrum"-Möglichkeit?
Dritte Frage:
Ich habe da mit einem halben Auge gelesen dass man alle möglichen Vorschriften außer Acht lassen KANN wenn das Objekt irgendwie gewerblichen Bezug hat oder irgend sowas ...
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
1. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, einschließlich der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken, oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden baulichen Anlage dient ...
Kann mir das jemand erklären?
Wenn ich nun ein Gewerbe anmelde (z.B: Ersatzteilverkauf für Peugeot 104) und den unterirdischen Teil dann im Rahmen dieses Gewerbes als Lager nutze, geht das? Bringt mir das baurechtlich was??

Fragen über Fragen - und ich hätte sicherlich noch einige mehr ...

Vielen Dank falls jemand ein bisschen Ahnung davon hat und mir ein bisschen weiter helfen kann ...

de Maggus

[volker206]

Hallo Markus,

ich bin zwar kein Fachman. Aber lade doch mal die Herren vom Bauamt zu dir ein und erkläre die Sache. Zeichnung gut und schön, inder Wirklichkleit sieht doch alles ganz anders aus. Ich denke halt da sind nicht nur Architekten beschäftigt.

Gruß Volker

[Horst B]

Problem Nr. 1 das nun aufgetaucht ist: §34 BauGB.
de Maggus

Sagen wir´s mal so: Im "unbeplanten Innenbereich" (= §34 BauGB) hast du baurechtlich die weitaus meisten Möglichkeiten, weil eben "nichts" explizit geregelt ist und sich das Bauvorhaben nur "einfügen" muss. Zu welchen Horror-Ergebnissen das bei den üblichen Interpretationsspielräumen führt, kann man landauf - landab bewundern...

Wäre ein zusätzliches Satteldach über den "Reihengaragen" denkbar oder ne extensive Dachbegrünung?

[giant_didi]

Wie wäre es alternativ mit normalen „Doppelparkern“?
Für die Rampe in Deiner Planung brauchst Du bei zivilen Winkeln ja zig Meter an Länge.

[Horst B]

Wie wäre es alternativ mit normalen „Doppelparkern“?
Für die Rampe in Deiner Planung brauchst Du bei zivilen Winkeln ja zig Meter an Länge.

So gute 15m halt. Und das ist dann schon eine "sehr steile" Rampe mit Ausrundungen oben und unten, wo zu prüfen wäre, wie es mit tiefer gelegten Fahrzeugen aussieht, die nicht die "normale" Bodenfreiheit haben.
(Eine regelgerechte "öffentliche" Rampe mit 15% Gefälle hat bei einem Stockwerkssprung 22m Länge...)

[obelix]

Wie wäre es alternativ mit normalen „Doppelparkern“?
Für die Rampe in Deiner Planung brauchst Du bei zivilen Winkeln ja zig Meter an Länge.

So gute 15m halt. Und das ist dann schon eine "sehr steile" Rampe mit Ausrundungen oben und unten, wo zu prüfen wäre, wie es mit tiefer gelegten Fahrzeugen aussieht, die nicht die "normale" Bodenfreiheit haben.
(Eine regelgerechte "öffentliche" Rampe mit 15% Gefälle hat 22m Länge...)

ich hätte da angst.. vor wassereinbruch:-)

das ding sollte dann eine wirklich seeeehr grosszügige entwässerung haben und der anschluss an das abwasser sicherstellen, dass auch eine menge regen, wie sie in letzter zeit immer mehr in mode kommt, zuverlässig abgeführt werden kann - und das dürfte ein echtes problem darstellen. bei uns laufen regelmässig keller von unten her voll, weil die kanäle nicht mehr ausreichen. so ne rampe lässt o-r-d-e-n-t-l-i-c-h wasser reinlaufen.

zugang ebenerdig und innen ein aufzug? würde die rampe sparen und wird wahrscheinlich auch nicht wirlich teurer, wenn man sich die erdarbeiten und das betonieren im vergleich dazu ansieht.

gruss

obelix

[Horst B]

Gesetzliche Rückstauebene ist Straßenniveau, nicht Kellersohle...

[qui]

Hallo,

Gibt es irgendwelche Argumente mit denen man denen das so erklären kann dass die das verstehen? Oder hat man bei unserer deutschen Behörde keine Chance wenn die das auf dem Lageplan (von oben) so sehen?

Hats du vlt. die Möglichkeit oder kennst jemanden der sowas mit dem Computerprogramm(als 3D Modell), anschaulich darstellen kann?? Dann könntest du das den Leuten vlt. zeigen, dann wird sicher einfacher das Ganze zu beurteilen. Sotware gibts da eig viel - evtl. auch mal mal ne Demo downloaden wenn du niemand kennst der sowas zB beruflich macht.

Dritte Frage:
Ich habe da mit einem halben Auge gelesen dass man alle möglichen Vorschriften außer Acht lassen KANN wenn das Objekt irgendwie gewerblichen Bezug hat oder irgend sowas ...
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
1. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, einschließlich der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken, oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden baulichen Anlage dient ...
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

hier müssten auf jeden Fall alle 3 Nr. erfüllt sein, und KANN heist das die Behörde in eigenem Ermessen nach Einzelfallprüfung auf den Abs. 1 S.1 absehen kann(Einfügung)

meine Interpretation des Gesetzestextes wäre, dass er 2 Fallkonstellationen gibt, also dass es sich entweder

1) um einen bereits bestehenden Handwerker,-o. Gewerbebetrieb handelt müsste, der jetzt auch zu Wohnzwecken verwendet werden soll, bzw. der bereits auch zu Wohnzwecken erbaut und genutz wird und jetzt geändert, erweitert werden soll etc.
ODER
2) es sich um eine zulässigerweise errichtete zu Wohnzweckendienende Anlage handelt, wo jetzt erweitert werden

somit müsste im 2.Fall kein Gewerbe vorliegen..

dann müssten noch Nr 2+3 erfüllt sein u. es eine positive Einzelfallentscheidung der Behörde geben...

hmm..mehr kann ich jetzt eig nicht dazu sagen, dass mit der angesprochenen Rampe ist aber sicherlich noch ne andre Sache
ach ja, und dein auto hat nen coolen radstand

Vlt. kannst du auch hier mal nachfragen, denke da kenne sich welcher auch besser aus http://www.bauexpertenforum.de/index.php

Grüße

[Horst B]

@ coopex: Vielleicht solltest du einfach das idealerweise angestrebte Raumprogramm nochmal erläutern, also wieviele Garagen, wieviel Lagervolumen, wie groß die "Halle" (die es auf der unterkellerten Lösung - zumindest so, wie´s gezeichnet ist - ja gar nicht gibt...), usw.

Auch das potentielle Problem mit der Unterschrift der Nachbarn lässt sich aus deiner Skizze nicht ersehen. Angesichts der Rampe, die du bei einer Unterkellerung brauchst, bekommst du die Hütte m.E. komplett oberirdisch auch ohne Grenzbebauung locker aufs Grundstück.

[giant_didi]

Das lässt aber der Bebauungsplan nicht zu, wie der TE schrieb.